한 줄의 글에서라도 영감을 얻어 삶의 방향이 바뀔 수 있다면 저자로서 더 바랄 게 없을 것이다.
누군가는 하루 종일 일해서 최저 임금을 받지만, 누군가는 매매 계약서에 사인 한두 번 하는 것으로도 몇억을 쉽게 벌기도 한다.
누군가는 제대로 된 방향으로 올곧게 뛰어가고 누군가는 갈팡질팡 엉뚱한 길로 가고 있는 것이다.
오늘부터 윤만, 김성완이 지은 '1000억 땅부자들이 토지 투자 시크릿' 대하여 포스팅한다.
먼저 제1장 '땀' 투자가 '땅' 투자보다 좋은 7가지 이유를 간략하게 정리했다
땅이 투자에 있어서 어떠한 매력이 있는지 생각해 보고 매력 있다고 확신하면 오늘부터 땅을 투자하라.
- 파라다이스 Paradise -
수익률이 극적이다
- 아파트나 상가는 단기간(1~3년)에 매매가가 두 배 오르면 역대급 상승, 그러나 땅은 잘 골라서 투자하면 1년에 몇 번씩 큰 수익, 짧게는 1~2년, 길어야 5년 정도면 땅값이 급격히 상승
- 토지분양 1~2년 전에 땅을 매입, 신도시나 산업단지 땅을 분양하기 1~2년 전에 사서 묻어두었다가 분양이 시작되었을 때 파는 전략을 잘 짜면 아파트나 상가로는 얻을 수 없는 드라마틱한 투자 수익률을 경험.
정해진 시세가 없다
- 시세의 영향을 덜 받거나 시세의 기준에서 자유롭다는 뜻
- 아파트의 경은 똑같은 위치, 똑같은 층의 똑같은 평수, 똑같은 인테리어 등이 존재한다. 기본적으로 비교 가늠할 수 있는 똑같은 매물이 존재. 그런데 세상에 똑같은 모양과 크기를 가진 땅은 거의 없다. 이런 요소들이 기준가의 개념을 약하게 만들고, 이를 통해 더 큰 수익을 거둘 수 있는 것이다.
- 땅은 크기가 제각각. 그래서 거래되는 가격도 다르다
- 땅이 크고 도로와 잘 붙어 있다면 분할 매도도 가능하다.
- 땅은 또한 경사도에 따라서 활용도가 달라지고, 가격에 영향을 미친다.
- 땅이 도로에 붙어 있느냐 아니냐에 따라서도 땅값은 달라진다.
싸게 사는 것이 큰돈이 된다
- 부동산은 정가의 개념이 존재하지 않는다. 수요가 가격을 결정하기 때문이다. 수요가 많으면 올라가고 적으면 내려가는 것이 보통이다.
- B급 땅은 장점도 있지만 단점 때문에 내놓아도 바로 팔리는 경우가 드물다. 그 단점이 많은 사람으로 하여금 그 정도 금액을 투자해도 될까 망설이도록 만들기 때문이다. 이런 땅에 주목해 보자. 이런 땅은 일단 싸게 매입할 수 있다면 그 자체가 이익이다.
-일단 여러 사람이 보고는 가지만 거래가 쉽게 안 되는 땅을 많이 확보해놓자
-B급 매물에 대한 정보를 많이 수집
세금에 따른 민감도가 작다
- 주택의 경우 매매가에 따라 1~3%의 취득세, 2주택이 될 경우는 8%(조정 대상 지역), 3주택 이상이나 법인의 경우 12%
- 토지의 경우 매매가의 4.6%(농지는 3.4%)
- 주택의 경우 매년 7월과 9월에 재산세, 기본적으로 당해 연도 공시 가격*공정시장 가액 비율*세율의 방법, 12월에는 주택 공시가가 일정 금액이 넘는 경우 종합부동산세, 보유세는 매년 납부
- 토지의 경우는 매년 9월에 한 번 재산세, 토지에 따라 다르지만 대개 공시지가의 0.07%
- 양도세의 경우 주택의 경우 차익에 따라 6~45%까지 적용, 2주택자는 일반 세율에서 20%, 3주택 이상자는 일반 세율에 30%가 중과
- 토지는 차익에 따라 6~42%의 양도세가 적용, 비사업용 토지의 경우 양도소득세가 10% 중과, 장기 보유한다면 오히려 최대 30% 공제를 받을 수 있어서 양도세를 덜 내기도 한다.
어떻게 업그레이드하는냐에 따라 땅의 가치가 달라진다
[팔 때도 무한한 땅의 매력]
첫 번째, 땅을 나눠 팔 수 있다. 도로와 붙은 쪽을 기준으로 해서 하나의 토지를 분할해 일부만 팔 수 있다.
두 번째, 땅은 업그레이드해서 팔 수 있다. 땅을 산 후 "여기에 이렇게 건물을 짓겠습니다" 하고 지자체에 허가를 받아놓는 것이다. 개발 허가를 받아놓았다는 것이 큰 메리트. 토지 명의와 허가권을 함께 내 놓으면 보다 높은 가격에 거래될 수 있다.
세 번째, 꺼진 땅을 메워서 내놓는 방법
네 번째, 측량 후 경계 표시를 확실히 하고 내놓는 방법. 측량 신청을 해서 땅이 경계점마다 말뚝을 박고 긴 고춧대를 중간중간 박아서 그물을 쳐놓으면 좋다
다섯 번째, 팔지 않고 대출을 받아도 된다. 땅값이 계속 오르는 지역이라면 땅을 담보로 대출을 받으면 된다.
여섯 번째, 땅에 건물을 올린 후 내놓으면 된다.
환금성이 생각보다 높다
- 좋은 땅은 환금성이 아주 좋다. 환금성이 좋은 정도가 아니라 가만있어도 땅을 팔라고 알아서 연락이 온다.
- 신도시나 산업단지 개발지와 가까운 땅, 톨게이트나 역사가 만들어질 곳과 가까운 땅, 도로가 넓혀지면서 가치가 올라갈 땅, 도로와 배수로가 잘 갖추어진 땅, 도로에 길게 붙어서 분할 매 수하가 좋은 땅
공부한 만큼 수익이 보인다
- '안다'는 '공부한다'만큼 수익이 보인다와 일맥 상통한다. 그러니 투자 또한 일종의 지식을 쌓는 일인 것이다.
-부동산이 본질은 땅에 있다.
- 보는 것과 아는 것은 다르다.
- 매매 전에는 땅의 모양, 도로 상황, 건축 가능 여부, 해의 방향, 상수도, 배수로, 분할 매수 가능 여부, 경계 설정 등을 살펴봐야 한다., 매수 후에는 땅을 어떻게 이용할 것인가에 따라 다르다.
- 땅은 사고파는 것으로만 끝나지 않는다. 땅은 그 자체로 무한한 가능성이 있다.
- 땅 투자는 부동산 투자의 끝판왕.
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