영원한 부자도 없고 영원한 빈자도 없다
-파라다이스 Paradise-
최근 '박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업'이라는 책을 읽고 있다. 내 생각과 함께 공감되는 내용들을 공유하고자 한다
그렇게 길지 않으니(3~5분) 끝까지 읽어주시면 감사하겠습니다.
강남의 부동산 트렌드가 변하고 있다.
강남의 땅 투기의 서막은 말죽거리(서울 지하철 3호선과 신분당선 환승역인 양재역 인근)였고, 부동산 재테크 대중화 역시 강남이 시발점 이었다.
'강남 불패'가 아니라 '강남 덜패'로 넘어가는 추세인 것 같다.
'산고곡심'이라는 말이 있다. 산이 높으면 골이 깊다.
가격이 많이 오르면 당연히 많이 떨어진다.
강남이 지금 그렇다.
그러나 강남 부동산의 값은 애초 높게 평가되어 있으니 떨어져도 다른 지역에 비해 '새 발의 피'다.
강남 3구 외 신흥부촌 점점 등장
2020년 4월 21대 총선과 2022년 대선에서 강남 3구(강남구, 송파구, 서초구)에서 용산을 넘어 신흥 부촌으로 떠오른 성동구, 강동구 등에서 '계급투표' 성격이 있었고 마포구, 광진구 노원구도 '계급투표'가 산발적으로 있었다.
'계급투표'란 보유세 및 종부세 인하 등 부동산 규제 완화 공약을 내세운 정치인들에게 표를 몰아주는 형태의 투표로 강남 등 부촌에서 그러한 현상이 일어난다.
즉, 아파트값이 크게 올라 종부세, 보유세 등 세금 부담이 만만치 않기 때문이다.
다음 2024년 총선에서는 신흥 부촌의 범위가 더 확대될 것으로 보고 있다.
'경제적 해자' 강남 아파트
*'해자'는 적의 침임을 막기 위해 성 밖을 둘러 파서 못으로 만든 곳으로 '경제적 해자'는 돈에 의해 만들어진 무형의 못이다.
정신분석학자 자크 라캉은 "욕망은 갖고 싶은 것을 갖지 못할 때 느끼는 결핍에서 비롯된다."라고 했다.
강남 아파트는 거대한 콘크리트 벨트 속에 스며든 자본에 대한 무차별 욕망을 투영한다.
방배동 집값이 너무 비싸서 사당동 주민들은 동작 대로를 넘어 이사할 수가 없다. 이 '경제적 해자'는 강남 아파트를 '넘사벽(넘을 수 없는 사차원의 벽)'이라고 했다.
그런데 이 벽이 점점 허물어지는 느낌이다
신흥 부촌의 등장으로 앞으로 점점 더 허물어질 것으로 보고 있다.
'강남불패'가 아니라 '강남덜패'로 부동산 트렌드가 변하면서, 서울 전체 모든 지역의 부동산 가치가 고교 평준화처럼 되지 않을까 조심스럽게 진단해 본다. (학군이 우수한 지역은 몰라도...)
강남 아파트도 2가지 대체 흐름이 있다고 한다.
하나는 꼬마빌딩을 대체하는 수익형 부동산으로 고액 월세 아파트는 또 다른 꼬마빌딩이다.
월세 800만 원(후덜덜), 강남 아파트를 노후 은퇴용 부동산으로 고려하고 있고(34평형 신축, 보증금 1억 원에 적게는 월 300만 원, 많게는 800만 원 이상)
강남권이나 용산, 성수 등 한강 변 아파트를 중심으로 고액 월세 임대 속속 등장하고 있다.
'부의 콘크리트 벨트'인 강남 아파트는 꼬마빌딩처럼 월세가 나오는 수익형 부동산으로 자리매김하고 있다는 것이다.
또 하나는 은밀히 자산을 파킹 하는 수단으로 각각 이용되고 있다는 점.
'파킹'은 주차라는 뜻으로 건물을 팔지 않고 묵혀 둔다는 것.
강남 빌딩 매입을 '콘크리트 저축 행위' 혹은 '자산 굳히기'로 생각하고 있는 경우도 있으며, 수익 증대보다 자산의 안전 보관이 더 중요하게 인식하고 있는 경우도 있다. 따라서, 재산 보전에 목적이 있는 만큼 임대수익률에 너무 연연하지 않는 경향이 생기고 있다.
참고로 '리틀 강남'이라는 말을 들어 보셨나요
지방에도 학군에 따라 아파트의 가치가 상대적으로 높은 지역이 있다.
부산 해운대, 대구 범어동, 대전 둔산동, 울산 신정동과 옥동, 광주 봉선동, 제주 노형동과 연동 등
집값에는 교육여건이 핵심 변수로 계속 작용하고 있다는 것이다.
이 지역은 과거부터 지방의(그 지역의) 강남이라 불릴 정도로 계란의 '노른자위'처럼 자리매김하고 있다.
따라서, 대한민국에 서울의 강남만 있는 것이 아니고 서울 강남 못지않은 지방의 강남도 있다는 것이다.
'은밀한 콘크리트 축장'
부자들은 남아도는 소득을 어디에 저장할까에 관심을 쏟는다.
돈을 콘크리트 건물에 저장하는 것은 대표적인 축장 행위다.
강남 아파트는 돈을 잘 드러내지 않고 안전하게 축장할 수 있는 1차 '머니 저장창고'인 셈이다.
아파트는 금융위기나 거래 절벽 사태 같은 특별한 상황을 제외하곤 원할 때 언제든지 돈으로 바꿀 수 있는 현금성 자산이기 때문이다.
한국에도 '빈 집세' 물리는 시대가 올까
캐나다 밴쿠버 2017년 빈 집세 도입, 일본 교토시 2026년 빈 집세 도입 계획.
'차이나 머니' , 남북 관계가 안정되면 중국인들이 한국 아파트를 축장 개념으로 매입할 수도. 만약 이런 움직임이 나타난다면 빈 집세를 물릴 수 있을 것이다.
결론적으로 '영원한 부자도 없도, 영원한 빈자도 없다'
부동산은 변동성이 강한 생물이다. 앞으로 어떻게 변할지 아무도 모른다. 10년 이상 부동산 시장을 연구한 전문가도 집값이 내릴지 오를지 장담 못 한다고 한다.
'강남 불패', 강남이 영원할 줄 알았지만 '강남 덜패'라는 신조어가 등장하듯이 넘사벽은 점점 허물어지고 있다.
부동산 투자는 반드시 리스크가 존재한다.
실패했다고 흔들리지 말고, 부동산은 변동성이 강한 생물이듯이 부동산이 가치가 오를 때도 있도 떨어질 때도 있는 것이다
"부동산 가치 변동의 초기(떨어질 때와 오를 때의 초기) 타이밍을 잘 잡는다면 부동산 투자 성공에 한발 다가갈 수 있을 것이다."
-파라다이스 Paradise-
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