오르는 땅을 고르는 부자들의 비밀노트

지피지기면 백전백승
상대방을 알고 나를 알면 백 번 싸워도 이긴다.

​오르는 땅의 정보를 먼저 알고, 매도자의  상황과 심리,  흥정 방식을 얼마나 잘  파악하고 있느냐에  따라서 토지 투자에 성공할 수 있다.
- 파라다이스 Paradise -

​지난번에 이어  '1000억 땅부자들의 토지 투자 시크릿' 대하여 리뷰 포스팅한다.

​오늘은 제3장  '오르는 땅을 고르는 부자들의 비밀노트' 간략하게 정리했다.

​오르는 땅을 고르는 비밀이 있을까? 만약 있다면 그 방법대로 따라 하면 땅 부자가 된다. 그 방법을 몰라서 못하고 안 해서 부자가 되지 못하는 것이다.

​그럼 땅 부자들의 비밀노트를 한번 열어 보겠다. 12가지 정도 되는데 오늘은 6가지만 우선 정리했다.

​간단하게 핵심 부분만 적었으니 3분이면 다 읽는다.

파는 사람이 없는 지역의 땅값이 오른다

부동산 시장은 수요와 공급의 원칙에 따라 움직인다. 따라서 땅도 살 사람이 많고 팔 사람이 없으면 가격은 무조건 오른다. 현재 개발되고 있거나 향후 개발 가능성이 있는 지역, 땅값이 오를 것으로 여겨지는 곳의 땅을 사야 한다.

​개발호재가 있으면서 팔 사람이 없는 지역, 이곳이 바로 가격이 오르는 지역이다.

​그럼 개발 정보를 어떻게 알 수 있을까. 과거, 부동산 개발 정보는 공공기관에서만 (특히 담당 공무원) 알 수 있는  시절이었다. 그러나 지금은 정보공개법에 따라 특별한 이유가 없는 이상 공개한다. 개발계획은 공고 등을 통하여 사전에 알리고 있으며 또한 입소문을 통하여 자연적으로 흘러나온다.

​최소한 개발계획 확정 2년 전에는 땅을 사두어야 하는데 어떻게 미리 알 수 있을까? 그건 본인의 영역이며 노력 여하에 달려 있다.

정확한 답은 없지만 대선이나 총선 등 선거를 통하여 그들이 내세우는 공약을 보면 어느 정도 알 수 있다. 대충 어떻게 개발계획이 진행될 것인가는 감이 잡힌다.

​그리고 또 한 가지는 부동산중개업소를 통하여도 알 수 있다. 부동산 거래를 주로 하는 곳이라 개발 정보에 관심이 많고 커뮤니티, 네트워크를 통하여 정보를 빨리 접한다.

급등할 지역이라면 중도금을 걸어라

중도금을 걸 때에는 계약금과 중도금의 합을 매매 대금의 50%에 맞추는 것이 일반적이다. 중도금을 걸지 않았을 때 매도자가 일방적으로 계약을 파기하는 경우가 생기기 때문에 급등할 지역이라고 판단되면 중도금을 걸어라. 계약일에 계약금을 치르고, 최대한 빠른 시일 내에(일주일 전후) 중도금을 치르는 것이 좋다.

​참고적으로 계약금 중도금 잔금의 비율은 법적으로 정해진 것은 없다.

계약금이 지불되어야 매매 거래가 시작되는 것이고,  매수자가 일방적으로 해지할 경우 계약금을 포기해야 된다. 반대로 매도자가 변심으로 계약을 해지되는 경우 계약금의 배액을 위약금 형식으로 지출해야 된다.

​중도금은 계약을 반드시 이행하겠다는 의미가 있으며 계약 파기를 할 수 없게 하는 잠금장치다. 즉 중도금을 지불했다면 통상적으로 계약 해지가 인정되지 않는다. 그래서 급등할 지역이라고 판단되면 중도금을 걸어라는 것이다. 만약 일방적으로 계약을 해지당한 자는 해지한 자로부터 손해배상 청구 등의 문제가 발생한다.

살까 말까 망설여진다면 찜이라도 해라

마음에 드는데 망설여지거나 결정하는 데 시간이 조금 더 필요하다 여겨지는 땅이 있다면 인터넷 쇼핑몰 장바구니에 물건을 담아놓는 격으로 가계약금 조로 작은 액수라도 돈을 걸고 돌아오라. 쉽게 말해서 찜 해 놓으라는 것이다. 다른 경쟁자가 나타났을 때 우선순위의 효과가 있다. 부동산중개업자는 찜 해놓은 사람을 무시하고 일을 진행하지는 않는다는 것이다.

토목 사무소를 이용하라

땅을 봤으면 이 땅이 개발될 수 있는지 아닌지를 알아보는 것은 필수다. 내가 건물주가 되어 건물을 올릴 수도 있고, 되팔 때에도 개발 가능성이 있는 땅이라고 확인되어야 잘 팔린다. 땅 개발을 하고 관련 인허가를 대행해 주는 곳이 바로 토목 사무소다. 땅을 투자하는 사람은 토목 사무소를 안방처럼 들락거려야 한다. 물어봐야 할 것이 많기 때문이다.

​[토목사무소에 가서 물어봐야 할 것]

이 땅이 개발 가능한지
불가능하다면 어떠한 이유 때문인지
가능하다면 어떤 종목의  허가가 가능한지
매매 후 바로 허가를 넣으면 얼마나 걸리는지
개발 허가를 받는 데 드는 비용은 얼마인지... 등등등

​참고로 개발에 대한 문제가 해결되면, 매매하겠다는 의사를 밝혀야 중개 사무소도 움직인다는 것 정도는 알고 있어야 한다.

땅은 겨울에 보는 것이 정확하다.

대부분의 땅은 여름에 수풀이 우거져 정확한 땅 정보를 알 수 없다. 그곳에 분묘기지권이 있는지, 도로보다 땅이 밑에 있는지, 도로 폭은 얼마나 되는지 등 정확하게 그 정보를 파악할 수 없다.  따라서 겨울에 땅을 보면 땅 상태를 알 수 있고 잘못 사서 낭패를 보는 일을 방지할 수 있다.

소유권자를 보면 흥정 방식이 보인다

소유권 변경 이력은 등기사항전부증명서의 갑구를 보면 알 수 있다.

​상속으로 인해 명의가 변경된 땅이라면 상속 일자를 잘 봐야 한다. 최근 몇 달 사이, 한두 달 정도라면 가격 흥정을 시도해 볼 수 있다.

​소유권자가 여러 명일 경우에는 땅 주인이 많아 골치 아프겠다 싶겠지만 흐름을 잘 타면 가격 흥정이 더 쉬워진다.

​공동 명의의 땅은 일단 팔기로 내놓았다면 어떻게든 파는 쪽으로 분위기가 흘러간다. 공동 명의의 땅이 나왔다는 것은 이미 팔기로 계획되었거나 논의가 끝난 상태인 것이다.

​땅 주인이 현지에 사는 사람이 아닌 경우에도 가격 흥정의 여지가 있다. 개발 호재 소식을 듣고 투자 겸 사놓은 것이다. 평생 가지고 있으려고 산 땅이 아니기 때문에 어느 정도 수익이 나는 시점이라면 팔려고 내놓게 된다.

​멀리 있는 땅을 투자 목적으로 산 사람은 땅을 자주 사고파는 전문 투자자일 가능성이 높다. 따라서 빠르게 계약, 잔금을 진행해 주는 조건으로 가격을 흥정해 볼 여지가 있다.

​매입하자마자 바로 내놓은 땅도 가격을 흥정해 볼 수 있다. 단기간에 땅을 사고팔면서 차액을 남기는 전문 투자자들은 땅을 매입하는 동시에 매도하는 경우가 있다.

​가격 흥정의 여지가 전혀 없는 땅도 있다. 주로 소유주가 근처에 거주하면서 직접 농사도 짓고 있는 땅이다. 땅에 대한 애착이 강해서 가격 흥정이 쉽지 않다.

#부동산
#땅
#토지
#부동산개발
#개발계획
#중도금
#계약금
#토목사무소
#소유권
#공동명의